Glossaire de l’immobilier commercial
Ce glossaire réunit les 32 termes que l’on rencontre en immobilier commercial, du bail 3/6/9 à la surface pondérée, avec une définition courte et précise pour chacun. Il s’adresse aux propriétaires, aux investisseurs et aux commerçants qui veulent comprendre ce qu’ils signent.
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- Bail commercial
- Contrat de location d’un local affecté à une activité commerciale, artisanale ou industrielle, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Durée minimale de neuf ans, avec droit au renouvellement au profit du locataire.
- Bail 3/6/9
- Appellation courante du bail commercial : neuf ans de durée, avec faculté pour le locataire de donner congé à l’issue de chaque période triennale.
- Bail dérogatoire
- Bail de courte durée, trois ans maximum tous baux successifs confondus, qui ne confère pas de droit à indemnité d’éviction. Au-delà de cette durée, un bail commercial s’y substitue automatiquement.
- Propriété commerciale
- Droit du locataire commercial au renouvellement de son bail, et à défaut à une indemnité d’éviction. C’est le cœur du statut des baux commerciaux.
- Indemnité d’éviction
- Somme due par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, destinée à compenser le préjudice du locataire. Elle est souvent calculée sur la valeur du fonds de commerce et peut représenter plusieurs années de chiffre d’affaires.
- Pas-de-porte
- Somme versée par le locataire au bailleur à la signature du bail, non restituable. Selon sa qualification, elle constitue un supplément de loyer payé d’avance ou une indemnité.
- Droit d’entrée
- Synonyme de pas-de-porte.
- Droit au bail
- Valeur du bail en cours, payée au locataire sortant et non au bailleur. Elle rémunère la reprise d’un bail existant, avec son loyer et son antériorité.
- Dépôt de garantie
- Somme versée par le locataire à l’entrée dans les lieux, restituable en fin de bail sous réserve des sommes dues. Couramment de trois à six mois de loyer en commerce.
- Clause de destination
- Clause du bail définissant les activités autorisées dans le local. Elle conditionne la valeur du bien, à la location comme à la revente.
- Déspécialisation partielle
- Adjonction, par le locataire, d’activités connexes ou complémentaires à celle prévue au bail. Procédure de l’article L. 145-47 du Code de commerce.
- Déspécialisation plénière
- Changement complet d’activité, soumis à une procédure plus lourde et pouvant donner lieu à indemnité au bailleur et à révision du loyer. Article L. 145-48 du Code de commerce.
- Valeur locative
- Loyer de marché d’un local, exprimé en euros par mètre carré pondéré et par an, établi par comparaison. Ses critères figurent à l’article R. 145-3 du Code de commerce.
- Surface pondérée
- Surface obtenue en affectant à chaque niveau un coefficient reflétant sa valeur commerciale : rez-de-chaussée 100 %, sous-sol 30 %, premier étage à 100 % s’il dispose d’un accès indépendant depuis les parties communes, et entre 30 % et 50 % s’il n’est accessible que depuis la boutique.
- Murs occupés
- Local commercial vendu avec le bail en cours. L’acquéreur perçoit le loyer dès la signature ; le prix se déduit du rendement.
- Murs libres
- Local commercial vendu vide de toute occupation. L’acquéreur peut l’exploiter ou le relouer aux conditions du marché.
- Monopropriété
- Immeuble détenu en totalité par un seul propriétaire, sans division en lots de copropriété. Ni syndic, ni assemblée générale.
- Immeuble de rapport
- Immeuble entier acquis pour les revenus locatifs qu’il produit, généralement en monopropriété, souvent avec un commerce en pied d’immeuble.
- Rendement brut
- Loyer annuel hors charges et hors taxes divisé par le prix de vente net vendeur, exprimé en pourcentage. Ne tient compte d’aucune charge ni d’aucun frais d’acquisition.
- Rendement net
- Rendement calculé après prise en compte des frais d’acquisition (frais de notaire et honoraires d’agence, de l’ordre de 12,5 % à 13 % du prix aujourd’hui) puis des charges non récupérables, de la taxe foncière non refacturée, des frais de gestion et de l’assurance. Il se situe sensiblement sous le rendement brut.
- Fonds de commerce
- Ensemble des éléments permettant l’exploitation d’une activité : clientèle, droit au bail, enseigne, matériel, licences. Distinct des murs, qui sont l’immeuble.
- Cession de bail
- Transmission du bail à un nouveau locataire. Le bailleur ne peut l’interdire lorsqu’elle accompagne la cession du fonds de commerce.
- Clause résolutoire
- Clause permettant au bailleur de faire constater la résiliation du bail en cas de manquement du locataire, après commandement resté infructueux.
- ILC
- Indice des loyers commerciaux, servant à l’indexation et à la révision des loyers des activités commerciales et artisanales. Publié trimestriellement par l’INSEE.
- ILAT
- Indice des loyers des activités tertiaires, applicable aux bureaux et aux activités de services.
- Révision triennale
- Révision du loyer pouvant être demandée tous les trois ans, plafonnée à la variation de l’indice, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité.
- Déplafonnement
- Fixation du loyer à la valeur locative réelle, sans plafonnement par l’indice. Il suppose un motif précis : durée du bail supérieure à douze ans, ou modification notable des éléments de la valeur locative.
- Charges récupérables
- Charges que le bailleur peut refacturer au locataire. Depuis la loi Pinel, elles font l’objet d’un inventaire précis et limitatif, et excluent notamment les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
- Article 606 du Code civil
- Définit les grosses réparations, gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues et murs de soutènement. Elles restent à la charge du propriétaire et ne peuvent être refacturées au locataire.
- Linéaire de vitrine
- Longueur de façade vitrée donnant sur la rue, exprimée en mètres. Critère majeur de visibilité et de valeur, souvent plus déterminant que la surface elle-même.
- Extraction
- Conduit d’évacuation des fumées et odeurs vers la toiture, indispensable aux activités de restauration et de métiers de bouche. Sa présence augmente sensiblement la valeur d’un local.
- Droit de préférence du locataire
- Droit, issu de la loi Pinel, pour le locataire commercial d’acquérir en priorité le local qu’il occupe lorsque le propriétaire le met en vente, prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Le locataire doit acquérir avec la société titulaire du bail. Ce droit ne s’applique pas lorsque le vendeur cède au moins deux lots commerciaux au sein d’une même structure.