Comment analyser un bail commercial avant d’acheter des murs ?
Cinq points décident de la valeur d’un bail : la durée restante et la prochaine échéance triennale, le montant du loyer comparé à la valeur locative du marché, la répartition des charges, la clause de destination, et la solidité du locataire. Un bail dont le loyer dépasse nettement le marché est un risque, pas un avantage : il se réajustera à la baisse au renouvellement.
Durée et échéances
Le bail commercial est conclu pour neuf ans minimum, le locataire pouvant donner congé à chaque période triennale, en application de l’article L. 145-4 du Code de commerce. Un bail à deux mois de son échéance triennale n’a pas la même valeur qu’un bail signé l’an dernier avec renonciation à la faculté triennale.
Loyer et indexation
Vérifier l’indice de référence : depuis la loi Pinel, l’ILC s’applique aux activités commerciales et artisanales, l’ILAT aux activités tertiaires. Vérifier aussi la périodicité de l’indexation et l’existence éventuelle d’un plafond de variation.
Charges et travaux
La loi Pinel impose un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition. Certaines dépenses ne peuvent plus être mises à la charge du locataire, notamment les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les honoraires liés à leur réalisation. La taxe foncière, en revanche, reste refacturable si le bail le prévoit expressément, et lorsqu’elle ne l’est pas, elle doit être déduite du loyer pour apprécier le rendement réel.
Destination
La clause de destination définit ce que le locataire peut exercer. Une clause « tous commerces » élargit considérablement la revente ; une clause étroite la restreint. Le changement d’activité passe par une procédure de déspécialisation, partielle ou plénière.
Le locataire
Ancienneté dans les lieux, forme juridique, comptes si accessibles, historique de paiement, existence d’une caution ou d’une garantie. Un bail parfait avec un preneur défaillant ne vaut rien.