Quelle différence entre bail commercial et bail dérogatoire ?
Le bail commercial, dit 3/6/9, dure neuf ans minimum et confère au locataire la propriété commerciale : un droit au renouvellement, et à défaut une indemnité d’éviction. Le bail dérogatoire est conclu pour une durée maximale de trois ans, cumul de tous les baux successifs compris, et n’ouvre pas droit à une indemnité d’éviction.
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Le bail commercial
- Neuf ans minimum, le locataire pouvant résilier à chaque période triennale.
- Droit au renouvellement à l’échéance, encadré par les articles L. 145-8 et suivants du Code de commerce.
- À défaut de renouvellement, indemnité d’éviction due par le bailleur.
- Loyer encadré : révision triennale plafonnée sur l’indice, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Le bail dérogatoire
- Trois ans maximum, tous baux dérogatoires successifs entre les mêmes parties et pour le même local confondus.
- Aucune indemnité d’éviction.
- Utile pour tester un emplacement, un concept ou une activité saisonnière.
Le piège à connaître
Si, à l’expiration du bail dérogatoire, le locataire reste dans les lieux et que le bailleur le laisse faire au-delà d’un mois, un bail commercial de neuf ans se substitue automatiquement au bail dérogatoire. C’est l’erreur la plus fréquente et la plus lourde de conséquences pour un propriétaire.