Qu’est‑ce qu’une clause de destination dans un bail commercial ?
La clause de destination définit, dans le bail, les activités que le locataire est autorisé à exercer dans le local. Exercer une activité non prévue constitue une faute pouvant justifier la résiliation du bail. Pour en changer, il faut engager une procédure de déspécialisation, partielle ou plénière selon l’ampleur du changement.
Deux rédactions, deux mondes
Une clause « tous commerces » autorise pratiquement toute activité, sous réserve du règlement de copropriété et des règles d’urbanisme. Elle augmente sensiblement la valeur du local, à la location comme à la revente, parce qu’elle élargit le nombre de preneurs et d’acquéreurs possibles.
Une clause étroite (« vente de prêt-à-porter féminin », par exemple) restreint fortement les possibilités, et pèse sur la valeur.
La déspécialisation partielle
Article L. 145-47 du Code de commerce : le locataire peut adjoindre à son activité des activités connexes ou complémentaires. Il notifie son intention au bailleur, qui dispose de deux mois pour contester le caractère connexe.
La déspécialisation plénière
Article L. 145-48 : changement complet d’activité, soumis à une procédure plus lourde, à l’accord ou à défaut à une autorisation judiciaire, et pouvant donner lieu à une indemnité au profit du bailleur ainsi qu’à une révision du loyer.
Le réflexe à avoir
Avant d’acheter des murs ou de signer un bail, lire la clause de destination avant même de regarder le loyer. C’est elle qui détermine ce que l’on pourra faire du local, et donc à qui on pourra le louer ou le revendre.
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