Comment estimer les murs d’un commerce ?
Deux méthodes selon la situation du bien. Pour des murs occupés, on capitalise le loyer : prix = loyer annuel hors charges et hors taxes ÷ taux de rendement attendu. Pour des murs libres, on applique un prix au mètre carré pondéré, issu des transactions comparables de la rue. Un local loué 40 000 € par an sur un marché à 6,5 % vaut ainsi environ 615 000 €.
Le loyer à retenir
Le calcul part du loyer annuel hors charges et hors taxes. Lorsque la taxe foncière reste à la charge du bailleur, il faut la déduire de ce loyer pour obtenir le loyer net réellement perçu. C’est sur cette base nette que se calcule une rentabilité juste : raisonner sur un loyer dont la taxe foncière n’a pas été retranchée surestime mécaniquement le rendement.
La surface pondérée, préalable à tout calcul
On ne compare jamais des mètres carrés bruts. Un mètre carré de sous-sol ne vaut pas un mètre carré de rez-de-chaussée. La pondération que nous appliquons est la suivante :
Un local de 60 m² en rez-de-chaussée et 30 m² en sous-sol développe 90 m² de surface totale, mais seulement 69 m² pondérés, c’est cette dernière valeur qui sert au calcul du loyer et du prix au mètre carré.
Ce qui fait varier le taux de rendement
- La solidité du locataire, une enseigne nationale se capitalise à un taux plus bas qu’un commerçant indépendant, donc à un prix plus élevé.
- La durée restante du bail et la proximité de la prochaine échéance triennale.
- L’emplacement, apprécié rue par rue et non par arrondissement : deux trottoirs d’une même rue n’ont pas la même valeur.
- Le linéaire de vitrine et la présence d’une façade d’angle.
- L’extraction, qui ouvre le bien aux métiers de bouche et élargit considérablement le nombre d’acquéreurs.
- La destination inscrite au bail, qui restreint ou élargit les activités possibles.
Vérifier la cohérence
Une estimation solide se recoupe toujours par deux chemins : la capitalisation du loyer et le prix au mètre carré pondéré. Si les deux résultats s’écartent de plus de 15 %, c’est que le loyer en place est sensiblement au-dessus ou en dessous de la valeur locative du marché, une information décisive pour l’acquéreur comme pour le vendeur.