Quelle différence entre un fonds de commerce et les murs commerciaux ?
Les murs commerciaux sont le bien immobilier : les surfaces, la vitrine, la propriété du local. Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments qui permettent d’exploiter une activité, la clientèle, le droit au bail, l’enseigne, le matériel, les licences. Ce sont deux actifs distincts, qui se vendent séparément, sur deux marchés différents, à des acquéreurs différents.
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Ce que contient un fonds de commerce
- La clientèle et l’achalandage, l’élément essentiel, sans lequel il n’y a pas de fonds.
- Le droit au bail, souvent le poste le plus valorisé en centre-ville.
- L’enseigne et le nom commercial.
- Le matériel, l’agencement, parfois le stock, valorisé à part.
- Les licences et autorisations attachées à l’activité.
Deux valorisations sans rapport
Un fonds se valorise principalement à partir du chiffre d’affaires ou de l’excédent brut d’exploitation, selon des usages propres à chaque activité. Des murs se valorisent par capitalisation du loyer ou par comparaison au mètre carré. On ne peut pas déduire l’un de l’autre.
Les trois configurations
Murs seuls, occupésInvestisseur
Fonds seulCommerçant, qui devient locataire
Murs et fonds ensembleCommerçant propriétaire, ou investisseur exploitant