Comment vendre les murs de sa boutique ?
La vente de murs commerciaux suit quatre étapes : l’estimation par capitalisation du loyer, la mise en marché, la négociation, puis la signature chez le notaire. Comptez trois à six mois entre la signature du mandat et l’acte authentique. La première décision à prendre est de vendre les murs occupés, avec le bail en cours, ou libres de toute occupation, ce choix change l’acquéreur, le prix et le délai.
Les quatre étapes
- L’estimation. Pour des murs occupés, elle part du loyer : on divise le loyer annuel hors charges et hors taxes par le taux de rendement attendu par le marché. Pour des murs libres, on raisonne au mètre carré pondéré.
- La mise en marché. Un dossier complet accélère tout : bail et avenants, trois dernières quittances, avis de taxe foncière, diagnostics, et pour un lot en copropriété le règlement et les derniers procès-verbaux d’assemblée.
- La négociation. Sur des murs occupés, elle porte moins sur le prix affiché que sur le taux de rendement accepté par l’acquéreur.
- La signature. Promesse ou compromis, puis délai notarial de deux à trois mois.
Le droit de préférence du locataire
Depuis la loi Pinel de 2014, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce accorde au locataire un droit de préférence lorsque le propriétaire vend le local qu’il occupe. Le bailleur doit lui notifier le prix et les conditions de la vente.
En pratique, nous laissons le notaire conduire cette purge. C’est lui qui notifie, calcule les délais et sécurise la procédure : c’est la façon la plus sûre de purger la préemption, et cela évite toute contestation ultérieure sur la forme.
Deux précisions déterminantes. D’une part, le locataire qui exerce son droit doit acquérir avec la société titulaire du bail, et non par l’intermédiaire d’une société qui viendrait s’y substituer. D’autre part, lorsque le vendeur cède au moins deux lots commerciaux au sein d’une même structure, le droit de préférence issu de la loi Pinel ne s’applique pas.
Occupés ou libres
Des murs occupés s’adressent à un investisseur : il achète un revenu, la vente est généralement plus rapide et le prix se déduit du rendement. Des murs libres s’adressent aussi bien à un commerçant qu’à un investisseur qui reloue : le prix au mètre carré est souvent supérieur, mais le délai s’allonge et le risque de vacance pèse sur la négociation.
Les honoraires
Chez LIDA CAPITAL, les honoraires de vente s’élèvent à 5 % HT du prix de vente. Les prix affichés sur nos annonces sont exprimés net vendeur. Aucun honoraire n’est dû si la vente n’aboutit pas.