Acheter ses murs en SCI ou en nom propre ?
La SCI facilite la détention à plusieurs, la transmission progressive par donation de parts, et sépare le patrimoine immobilier du fonds de commerce. Le nom propre est plus simple et moins coûteux à gérer. Le choix décisif n’est pas tant la structure que le régime fiscal retenu (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) car il conditionne toute la fiscalité de sortie.
La SCI à l’impôt sur le revenu
Les revenus sont imposés entre les mains des associés. À la revente, la plus-value relève du régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention.
La SCI à l’impôt sur les sociétés
Elle permet d’amortir le bien, ce qui réduit fortement l’imposition pendant la détention. Mais à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : les amortissements sont réintégrés, et l’imposition de sortie est nettement plus lourde. C’est un arbitrage entre confort pendant la détention et coût à la sortie.
Séparer les murs du fonds
Détenir les murs dans une structure distincte de la société d’exploitation protège le patrimoine immobilier en cas de difficulté du commerce, et facilite une cession séparée : vendre le fonds tout en conservant les murs, et percevoir un loyer.
La règle
Ce choix se fait avant l’acquisition. Changer de structure ensuite implique une cession, donc une fiscalité. C’est la première question à poser à son conseil, avant même de négocier le prix.
Cette page est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Chaque situation doit être examinée avec un expert-comptable ou un avocat.