Quel montant de garantie un bailleur peut-il exiger depuis la loi du 26 mai 2026 ?

L'article L145-40 du Code de commerce plafonne les garanties exigibles du preneur à l'équivalent d'un trimestre de loyer, en visant aussi bien le dépôt de garantie que les engagements et garanties de toute nature. Avant cette loi, la pratique parisienne combinait couramment un dépôt de trois à six mois et une garantie bancaire de six à douze mois pour les sociétés jeunes.

Un bailleur peut-il cumuler un dépôt de garantie et une garantie bancaire ?

C'est le point discuté. Selon la lecture dominante, le plafond d'un trimestre s'apprécie globalement, ce qui exclut d'ajouter une garantie bancaire à un dépôt de trois mois. Selon une autre lecture, défendue par une partie des praticiens, le plafond s'apprécierait garantie par garantie. Aucune décision de justice n'a tranché : mieux vaut traiter la question à la négociation et prévoir au bail une réduction automatique au maximum légal.

Que se passe-t-il si le bail prévoit une garantie supérieure au plafond ?

Les dispositions étant d'ordre public, la stipulation qui dépasse le plafond est réputée non écrite. La lecture la plus répandue conduit à ramener la garantie au maximum légal plutôt qu'à l'annuler entièrement.

Le locataire peut-il imposer le paiement mensuel du loyer ?

Oui, s'il occupe un local de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services commerciales ou artisanales, et s'il est à jour de ses loyers et charges. La faculté est d'ordre public, s'applique aux baux en cours et prend effet dès l'échéance suivante.

Une clause tunnel d'indexation est-elle légale ?

Oui, depuis le nouvel article L145-38-1 du Code de commerce, pour les locaux à usage commercial, à condition qu'elle encadre les variations de l'indice dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

La loi s'applique-t-elle aux baux signés avant mai 2026 ?

Cela dépend de la disposition. Le paiement mensuel vise expressément les baux en cours. Le plafonnement des garanties concerne les baux conclus ou renouvelés depuis l'entrée en vigueur de la loi, un renouvellement faisant entrer le bail dans le nouveau régime. Les règles sur la clause résolutoire s'appliquent aux demandes introduites depuis cette date.

Les bureaux et les entrepôts sont-ils concernés ?

Non pour les mesures dont le champ renvoie à l'article L145-32-1, qui vise le commerce de détail ou de gros et les prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts en sont exclus.

Loi du 26 mai 2026 : qu’est‑ce qui change pour les baux commerciaux ?

Par Dan Smadja, cofondateur de LIDA CAPITAL · 25 octobre 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie l’équilibre du bail commercial sur quatre terrains : les garanties exigibles du preneur, la périodicité du loyer, les clauses d’indexation et l’accès aux délais de paiement en cas d’impayé. Publiée au Journal officiel le 27 mai 2026 et entrée en vigueur le 28, elle concerne les baux à signer et, pour certaines dispositions, les baux en cours. Voici ce qu’elle change, ce qu’elle remplace, et ce qui n’est pas encore tranché.

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Sommaire

Quelles garanties un bailleur peut-il exiger depuis la loi du 26 mai 2026 ?
Le preneur peut-il payer son loyer tous les mois ?
Les clauses d’indexation « tunnel » sont-elles valables ?
Que change la loi en cas d’impayé de loyer ?
Quels locaux sont concernés, lesquels ne le sont pas ?
Ce que cela change pour un bailleur, et pour un preneur
Ce qu’il faut retenir
Questions fréquentes

Quelles garanties un bailleur peut‑il exiger depuis la loi du 26 mai 2026 ?

C’est la mesure la plus lourde de conséquences, et celle qui demande le plus de précision.

La pratique jusqu’en mai 2026. Le dépôt de garantie se situait couramment entre trois et six mois de loyer hors taxes et hors charges. Le bailleur pouvait y ajouter librement d’autres sûretés : garantie autonome à première demande, caution bancaire, caution personnelle du dirigeant, garantie de la société mère, nantissement. Pour une société de moins de deux exercices ou une création, un dépôt de trois mois assorti de six à douze mois de garantie bancaire n’avait rien d’exceptionnel à Paris.

Ce que dit le texte désormais. L’article L145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi, plafonne les garanties exigibles du preneur à l’équivalent d’un trimestre de loyer. Et il ne vise pas seulement les sommes versées en dépôt : il englobe la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail. La disposition est d’ordre public.

Le point qui reste discuté. Deux lectures coexistent. La première, dominante et appuyée sur les travaux préparatoires, retient un plafond global : un trimestre au total, toutes garanties confondues, ce qui exclut d’ajouter une garantie bancaire à un dépôt déjà égal à trois mois. La seconde, défendue par une partie des praticiens, retient un plafond apprécié garantie par garantie, ce qui laisserait subsister un dépôt de trois mois assorti d’une garantie bancaire de trois mois. À ce jour, aucune décision de justice n’a départagé ces interprétations.

Ce que cela implique concrètement. Pour un bailleur, il est prudent de bâtir l’exigence de garantie de façon qu’elle résiste à la lecture la plus stricte, et de prévoir au bail une réduction automatique au maximum légal. Pour un preneur, toute exigence cumulée dépassant un trimestre est contestable, et une stipulation excédant le plafond est réputée non écrite. Dans les deux cas, le sujet se traite à la négociation, pas après la signature.

La restitution et la vente du local. La loi organise par ailleurs le remboursement du dépôt de garantie et la mainlevée des autres garanties après la fin du bail, dans des délais encadrés, ainsi que le sort de ces garanties en cas de cession du local loué.

Le preneur peut‑il payer son loyer tous les mois ?

Oui, et c’est la mesure la plus immédiatement sensible pour un commerçant.

Le nouvel article L145-32-1 du Code de commerce permet au preneur de demander le paiement mensuel de son loyer, à condition d’être à jour du règlement de ses loyers et de ses charges. La disposition est d’ordre public : le bail ne peut pas l’écarter.

Elle s’applique aux baux en cours et produit effet dès la prochaine échéance. Son champ est limité aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

L’effet sur la trésorerie est direct : un trimestre d’avance immobilise en permanence trois mois de loyer, un mois d’avance n’en immobilise qu’un. Pour un bailleur, le rythme des encaissements change, et les retards se détectent plus tôt.

Les clauses d’indexation « tunnel » sont‑elles valables ?

Oui, et le législateur l’a écrit expressément.

Le nouvel article L145-38-1 valide, pour les locaux à usage commercial, les clauses dites tunnel, qui encadrent les variations annuelles de l’indice des loyers commerciaux dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse. Une clause limitant l’indexation à plus ou moins 3 % par an est donc licite, à condition d’être symétrique.

C’est une sécurité réciproque : le preneur se protège d’une flambée de l’ILC, le bailleur d’un recul prolongé. Les clauses qui plafonnent la seule hausse, sans contrepartie à la baisse, restent fragiles.

Que change la loi en cas d’impayé de loyer ?

Le régime de la clause résolutoire, à l’article L145-41, se resserre pour le preneur.

Pour obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, le locataire doit désormais démontrer cumulativement sa capacité à apurer sa dette locative et la reprise du paiement intégral des loyers courants avant la date de la première audience.

Ces règles s’appliquent aux demandes introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi. En pratique, un commerçant en difficulté a intérêt à reprendre immédiatement le paiement du loyer courant, avant même d’ouvrir la discussion sur l’arriéré.

Quels locaux sont concernés, lesquels ne le sont pas ?

Le champ de plusieurs de ces mesures est défini par renvoi à l’article L145-32-1 : les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

En sont exclus, notamment, les bureaux à usage exclusif et les entrepôts. Pour un local à usage mixte, c’est la destination inscrite au bail qui tranche, ce qui donne à sa rédaction une importance nouvelle.

Ce que cela change pour un bailleur, et pour un preneur

	Bailleur	Preneur
Garanties	Protection réduite, et portée exacte du plafond encore discutée	Barrière financière à l’entrée nettement abaissée
Loyer	Encaissements mensuels possibles, retards visibles plus tôt	Un mois d’avance au lieu d’un trimestre
Indexation	Clause tunnel sécurisée si elle est symétrique	Protection contre une hausse brutale de l’indice
Impayés	Conditions de délais resserrées pour le locataire	Obligation de reprendre le loyer courant sans attendre

Pour un propriétaire, la conséquence pratique est nette : puisque la garantie protège moins, c’est la sélection du preneur qui protège. Bilans, prévisionnel, apport personnel, expérience du dirigeant, cohérence du concept avec l’emplacement. Le dossier redevient l’outil principal de maîtrise du risque, et c’est le travail d’un mandataire de le construire et de le vérifier.

Ce qu’il faut retenir

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 est entrée en vigueur le 28 mai 2026, sous réserve des dispositions à entrée en vigueur différée.
Jusque-là, un bailleur pouvait cumuler librement un dépôt de trois à six mois et une garantie bancaire de six à douze mois.
L’article L145-40 plafonne désormais les garanties à un trimestre de loyer, en visant le dépôt comme les engagements et garanties de toute nature.
La portée exacte du plafond, global ou garantie par garantie, n’est pas tranchée : aucune décision de justice à ce jour.
Le preneur peut demander le paiement mensuel du loyer, y compris sur un bail en cours, s’il est à jour.
Les clauses d’indexation tunnel sont validées, à condition d’être symétriques.
L’obtention de délais en cas d’impayé suppose la reprise du loyer courant avant la première audience.
Bureaux à usage exclusif et entrepôts restent hors du champ de ces mesures.

Questions fréquentes

Quel montant de garantie un bailleur peut-il exiger depuis la loi du 26 mai 2026 ?: L’article L145-40 du Code de commerce plafonne les garanties exigibles du preneur à l’équivalent d’un trimestre de loyer, en visant aussi bien le dépôt de garantie que les engagements et garanties de toute nature. Avant cette loi, la pratique parisienne combinait couramment un dépôt de trois à six mois et une garantie bancaire de six à douze mois pour les sociétés jeunes.
Un bailleur peut-il cumuler un dépôt de garantie et une garantie bancaire ?: C’est le point discuté. Selon la lecture dominante, le plafond d’un trimestre s’apprécie globalement, ce qui exclut d’ajouter une garantie bancaire à un dépôt de trois mois. Selon une autre lecture, défendue par une partie des praticiens, le plafond s’apprécierait garantie par garantie. Aucune décision de justice n’a tranché : mieux vaut traiter la question à la négociation et prévoir au bail une réduction automatique au maximum légal.
Que se passe-t-il si le bail prévoit une garantie supérieure au plafond ?: Les dispositions étant d’ordre public, la stipulation qui dépasse le plafond est réputée non écrite. La lecture la plus répandue conduit à ramener la garantie au maximum légal plutôt qu’à l’annuler entièrement.
Le locataire peut-il imposer le paiement mensuel du loyer ?: Oui, s’il occupe un local de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services commerciales ou artisanales, et s’il est à jour de ses loyers et charges. La faculté est d’ordre public, s’applique aux baux en cours et prend effet dès l’échéance suivante.
Une clause tunnel d’indexation est-elle légale ?: Oui, depuis le nouvel article L145-38-1 du Code de commerce, pour les locaux à usage commercial, à condition qu’elle encadre les variations de l’indice dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.
La loi s’applique-t-elle aux baux signés avant mai 2026 ?: Cela dépend de la disposition. Le paiement mensuel vise expressément les baux en cours. Le plafonnement des garanties concerne les baux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la loi, un renouvellement faisant entrer le bail dans le nouveau régime. Les règles sur la clause résolutoire s’appliquent aux demandes introduites depuis cette date.
Les bureaux et les entrepôts sont-ils concernés ?: Non pour les mesures dont le champ renvoie à l’article L145-32-1, qui vise le commerce de détail ou de gros et les prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts en sont exclus.